Una delle domande frequenti che i clienti “acquirenti” mi chiedono prima di decidere se procedere nell’acquisto o meno è quale sarà il costo da calcolare per le spese notarili. E’ importante sapere che i costi per l’acquisto di un immobile non sono sempre e tutti proporzionali al prezzo di vendita.
Le imposte dovute per l’acquisto di un immobile non si riferiscono al valore di mercato di un bene ma al suo valore ai fini tributari.
La base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per i trasferimenti di immobili abitativi, è costituita dal “valore catastale”, a prescindere dal corrispettivo concordato in atto.
Il valore catastale di un immobile è la base di calcolo per il pagamento di diverse imposte.
Ecco quali sono: Imposte di successione, Imposte di donazione , imposte di registro, ipotecarie e catastali (solo in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze).
La valutazione automatica ovvero la determinazione del valore degli immobili sulla base delle rendite catastali impedisce all’Ufficio del Registro dell’Agenzia delle Entrate di fare accertamenti nei casi in cui il corrispettivo pagato e indicato nell’atto notarile sia pari o superiore al valore catastale degli immobili, risultato moltiplicando la rendita rivaluta per appositi coefficienti.
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (che troviamo nella visura catastale) rivalutata del 5% per un determinato coefficiente stabilito per legge e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile.
Qui di seguito, ho riportato i moltiplicatori più utilizzati, senza necessità di calcolare la rivalutazione della rendita del 5%.
Abitazioni principali (1°casa) > 115,5
Abitazioni secondarie (2°casa) > 126
Uffici A/10 > 63
Negozi C/1 > 42,84
Attenzione nei casi di immobili non ancora censiti, le parti possono utilizzare la rendita presunta cioè la rendita proposta per determinare il valore catastale, valore fornito dall’ufficio dell’Agenzia del Territorio.
Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, l’acquirente dovrà pagare l’imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell’atto.
Rosso Mattone Case – Servizi Immobiliari
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