In questo momento caratterizzato dall’emergenza coronavirus, suggeriamo di inserire nel contratto di locazione la clausola di salvaguardia “Covid” in modo che conduttore e locatore possano tutelarsi.
La clausola deve essere inserita prima di stipulare il contratto di locazione. E’ necessario esaminare la situazione concreta e il conduttore deve far presente che la propria attività lavorativa potrebbe essere a rischio in caso di una chiusura. Sulla base di questo presupposto, può pretendere l’inserimento di una clausola ad hoc e in caso procedere a una rinegoziazione del contratto oppure a una sospensione o a una riduzione del canone.
Tutti i contratti stipulati prima del mese di marzo 2020, purtroppo sono pregiudicati. Infatti i vecchi contratti non sempre hanno una chiara “clausola di forza maggiore”, che presuppone un’eventuale impossibilità sopravvenuta ad esercitare un’attività. Qualche sentenza ha rigettato le richieste dei conduttori, affermando che gli interventi statali hanno comunque permesso di riequilibrare un po’ la situazione.
Per i vecchi contratti, dunque, l’unica possibilità è quella di trovare un accordo con il proprietario e cercare di superare questo periodo, mentre per i nuovi contratti, invece, è possibile introdurre una specifica clausola.
I contratti commerciali hanno una durata di minimo 6 anni (+6). E’ necessario quindi prevedere una clausola ad hoc in base all’attività e alle ipotetiche ripercussioni che possono scaturire da un’eventuale chiusura.
L’esempio è quello del ristorante. Chi oggi ha un’attività di ristorazione è opportuno che inserisca nel contratto di locazione una clausola di forza maggiore, che preveda ad esempio la possibilità di rinegoziare il contratto nel momento in cui si verifichi una chiusura totale.
Il rischio, oggi, in particolare nel commerciale, è che ci sia una inattività prolungata e senza garanzie non si affittino più immobili. Ecco perché attualmente queste clausole sono molto utilizzate.
Anche nei contratti in corso, se il conduttore fa presente alla proprietà di aver subito una riduzione del fatturato tale da non poter portare avanti la propria attività e quindi di lì a poco ci sarà un’adempienza, la volontà delle parti è sopra qualsiasi cosa. Nel civile, in qualsiasi momento, si può prendere il contratto in essere e fare una modifica, rinegoziarlo, chiuderlo e aprirne un altro.
Oggi inserire nel contratto di locazione una clausola di salvaguardia è indispensabile, perché dopo quello che è accaduto nessuno si fida più. Purtroppo, la pandemia ha creato un precedente che nessuno dimenticherà.
Rosso Mattone Case
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